😵 El DNU 70/2023: La legalización del abuso para con los inquilinos

Revista Vértices: Quisiéramos conocer tu percepción sobre los constantes cambios en la legislación y la situación actual de los derechos de los inquilinos en Rosario y el país.

 

Ariel D'Orazio: El DNU 70-2023 representa un claro retroceso en los derechos de inquilinos. Uno de los cambios principales es la temporalidad de los contratos, permitiendo alquileres de corto plazo, incluso de un mes, equiparando el alquiler habitacional con otros tipos de locación, como alquileres turísticos o cocheras. Esto rompe con la protección del derecho al acceso a la vivienda. Antes, la ley establecía un plazo mínimo de tres años; ahora, el DNU permite que las partes pacten libremente la duración del contrato, lo que supone una desprotección clara para los inquilinos.

 

Otro cambio es la posibilidad de fijar contratos en dólares o cualquier otra moneda extranjera. Antes, los contratos debían realizarse en pesos, y si se establecía un monto en dólares, el inquilino podía pagar en la moneda local. Ahora, se permite fijar alquileres en dólares y exigir su pago en esa moneda, lo que genera una incertidumbre económica significativa y dificulta la previsión de costos para los inquilinos.

 

Además, el DNU habilita la actualización de los valores de alquiler sin ninguna regulación fija. Antes, la actualización era anual con un índice basado en la inflación y los salarios. Luego, en octubre de 2023, la ley 27.737 estableció actualizaciones semestrales con el índice Casa Propia, vinculado en un 90% a los salarios. Con el DNU, ahora las partes definen cómo y cuándo actualizar el alquiler. En la práctica, esto ha llevado a actualizaciones trimestrales por el IPC, lo que genera aumentos acelerados e imprevisibles.

 

 

RV: ¿Qué otras modificaciones importantes introduce el DNU?

 

AD: Uno de los cambios más perjudiciales es la eliminación de la regulación sobre depósitos en garantía. Antes, el depósito equivalía al primer mes de alquiler y se devolvía actualizado al valor del último mes. Ahora, pueden exigir múltiples meses de depósito sin garantía de devolución ajustada por inflación, incluso en moneda extranjera. Esto supone una barrera adicional para acceder a una vivienda.

 

También se ha flexibilizado la rescisión de contratos. Antes, existía una indemnización para el inquilino si el propietario decidía interrumpir el contrato antes del plazo estipulado. Ahora, la relación contractual se ha desregulado, permitiendo que las condiciones sean determinadas unilateralmente en muchos casos por el mercado inmobiliario, lo que puede derivar en desalojos sin protección efectiva para los inquilinos.

 

Además, el mercado ya está aplicando estas nuevas reglas de forma inmediata, incluso de manera retroactiva en algunos casos. Hay contratos firmados antes de la entrada en vigencia del DNU que han sido modificados para ajustarse a estas nuevas condiciones, lo que genera un clima de incertidumbre y abuso de posición dominante por parte de algunos propietarios y administradoras inmobiliarias.

 

RV: ¿Qué impacto está teniendo esto en la vida cotidiana de los inquilinos?

 

AD: La inestabilidad en el acceso a la vivienda es cada vez mayor. Las familias que dependen del alquiler se encuentran en una situación de vulnerabilidad extrema. Los aumentos desregulados, la imposibilidad de planificar el costo de vida y la incertidumbre sobre la duración de los contratos generan angustia e inestabilidad social.

 

A esto se suma que el acceso a la justicia en estos casos es complejo y costoso. Para un inquilino promedio, iniciar una demanda por condiciones abusivas en un contrato puede ser económicamente inviable, lo que deja a muchas personas sin herramientas efectivas de defensa.

 

La situación económica del país, con inflación fluctuante y devaluaciones potenciales, solo agrava la problemática del acceso a la vivienda. La falta de regulaciones claras y la liberación del mercado han profundizado las desigualdades y colocado a los inquilinos en situación de vulnerabilidad.

 

RV: ¿Cuáles fueron los principales cambios generados por el DNU en materia de alquileres?

 

 

AD: Este DNU fue diseñado para impactar directamente en el bolsillo de los inquilinos. Un ejemplo claro es el caso de los contratos en dólares. Si en enero del año pasado firmabas un contrato de 500 dólares con actualización mensual por IPC, en junio estarías pagando 1.024 dólares. Esto sin vulnerar la legislación vigente al momento de celebrar el contrato.

 

Se presenta la relación locativa como si fuera entre pares, pero en realidad es una relación asimétrica. Muchas veces no se trata con una persona, sino con un estudio jurídico o una empresa administradora de inmuebles. De un lado hay una necesidad habitacional, del otro, un interés económico. No deslegitimo la posibilidad de obtener una renta, pero las condiciones son desiguales. Además, hay empresas que manejan miles de unidades en alquiler y pueden imponer condiciones sin que esto altere significativamente su ecuación financiera. Mientras tanto, los pequeños propietarios también se ven perjudicados, ya que este tipo de medidas tienden a la concentración del mercado inmobiliario.

 

RV: ¿Cómo afecta la eliminación de la Ley 27.551 en términos de costos adicionales para los inquilinos?

 

AD: La derogación de la Ley 27.551 también implica la pérdida de sus modificaciones al Código Civil, como el artículo 1209, que establecía que los impuestos sobre la propiedad eran responsabilidad del propietario, independientemente de lo que dijera el contrato. Con el DNU, ahora los inquilinos pueden verse obligados a pagar estos impuestos, además de expensas ordinarias no habituales.

 

Otro aspecto importante es que, antes, sí había reparaciones estructurales necesarias en un edificio, como el cambio de cañerías deterioradas, el propietario debía afrontarlas. Ahora, esta carga puede recaer sobre los inquilinos.

 

También se eliminó la facultad que tenían los inquilinos de intimar al propietario para que realizara reparaciones urgentes en 24 horas y no urgentes en un plazo de 10 días. Anteriormente, si el propietario no respondía, el inquilino podía encargarse del arreglo y descontar el gasto del alquiler. Esta posibilidad desapareció con la modificación del artículo 1201 y otros del Código Civil y Comercial.

 

RV: ¿Cuáles son los cambios en la posibilidad de rescindir un contrato de alquiler?

 

AD: Hasta ahora, la rescisión anticipada era una prerrogativa del inquilino salvo en casos de incumplimientos graves, como la falta de pago. Sin embargo, el DNU permite a los propietarios establecer cláusulas de rescisión sin causa, alterando una tradición histórica en la materia.

 

Además, se eliminó la posibilidad de que los inquilinos pudieran rescindir sin penalidad si notificaban con 90 días de anticipación. También se suspendió la obligación de registrar los contratos en AFIP y se eliminó el Programa Nacional de Alquiler Social, que beneficiaba a sectores vulnerables. Otro punto preocupante es que ya no existe la obligación de los estados provinciales de crear mecanismos gratuitos de resolución de conflictos entre propietarios e inquilinos.

 

RV: Ante esta situación, ¿qué estrategias están implementando para proteger a los inquilinos?

 

AD: Una de las principales herramientas que hemos desarrollado es un manual para inquilinos e inquilinas, que explica de manera sencilla cuáles son sus derechos y qué acciones pueden tomar para defenderse. También estamos reforzando la difusión de esta información en redes sociales y en la vía pública, para que más personas accedan a estos conocimientos.

 

Hoy más que nunca, la información es clave para enfrentar la pérdida de derechos y la creciente inestabilidad habitacional que generan estas reformas.

 

 

 

RV: A partir del DNU, ¿qué estrategias implementaron para abordar los contratos de alquiler?

 

AD: Desde la implementación del DNU, trabajamos en tres líneas principales: los contratos regulados por la ley 27.551, los que se rigen por la ley 27.737 y los nuevos contratos surgidos tras la modificación. Analizamos las opciones de negociación para inquilinos y brindamos orientación sobre cómo afrontar el proceso de alquiler en este nuevo marco normativo.

 

Nuestro objetivo es garantizar contratos más equitativos, evitando cláusulas abusivas y buscando siempre que los ajustes sean lo menos perjudiciales posible para el inquilino. Priorizamos la periodicidad más extensa en las actualizaciones de alquiler para evitar aumentos abruptos y generar mayor previsibilidad en los contratos. También brindamos herramientas para que los inquilinos conozcan sus derechos antes de firmar un contrato y evitar situaciones desventajosas.

 

Además, tenemos un rol activo en la intervención de conflictos. Cuando un inquilino denuncia abusos por parte de un corredor inmobiliario, intervenimos para corregir estas prácticas y, en casos comprobados de irregularidades, promovemos sanciones económicas e incluso la revocación de matrículas de los corredores involucrados en donde las sanciones las aplica el Colegio de Corredores. Hemos realizado un convenio entre las instituciones, pero la sanción es potestad del colegio, lo mismo que la revocación de la matrícula.

 

En Rosario, implementamos una ordenanza municipal para regular la administración de consorcios y sancionar a quienes no cumplan con la transparencia en la liquidación de expensas. Con esta medida, buscamos garantizar que propietarios e inquilinos accedan a información clara sobre los costos y el destino de los pagos.

 

Contamos con un Consejo Asesor compuesto por organizaciones sociales, legisladores y representantes del ejecutivo municipal. Este espacio nos permite analizar estadísticas sobre las problemáticas del sector, recibir propuestas de diferentes actores y diseñar políticas públicas en favor de un acceso justo a la vivienda.

 

RV: Han logrado posicionarse como referencia en estrategias municipales. ¿Reciben consultas de otras municipalidades?

 

AD: Sí, recibimos consultas constantemente. Hemos participado en debates con organizaciones nacionales e internacionales, compartiendo experiencias con otros municipios y organismos como la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y el Ministerio de Hábitat de la Provincia de Buenos Aires.

 

En Rosario, no dependemos del Ejecutivo sino del Legislativo, lo que nos permite mayor autonomía en la implementación de políticas de protección a inquilinos. Dentro del Consejo de Asesor trabajamos con concejales tanto oficialistas como opositores, buscando consensos para aportar soluciones basadas en la experiencia del territorio.

 

Además del trabajo local, mantenemos contacto con otros municipios y concejos municipales del país para intercambiar conocimientos y colaborar en la implementación de medidas similares en diferentes ciudades.

 

RV: ¿Qué recomiendan a los inquilinos en situación de vulnerabilidad que enfrentan amenazas de desalojo?

 

AD: Es una de las problemáticas más graves. Un inquilino en proceso de desalojo suele estar atravesando una situación de extrema vulnerabilidad, ya que, además de la pérdida de la vivienda, enfrenta deudas acumuladas y compromete a sus garantes en el proceso judicial.

 

En la mayoría de los casos, los inquilinos en esta situación no tienen acceso a representación legal porque no pueden afrontar los costos, y las defensorías públicas están desbordadas. Esto hace que la mayoría de los desalojos terminen ejecutándose sin que haya instancias de negociación.

 

Para mitigar estos efectos, trabajamos en conjunto con diversas áreas del Estado para gestionar ayudas económicas de emergencia que permitan al inquilino regularizar temporalmente su situación o encontrar una alternativa habitacional. También convocamos a los garantes para buscar una salida consensuada y evitar la acumulación de deudas que puedan derivar en embargos y la pérdida de patrimonio.

 

En el último tiempo, hemos detectado un incremento en la morosidad de los contratos de locación. Esto no solo afecta a los inquilinos sino también a los garantes, quienes en muchos casos desconocen el alcance de su compromiso hasta que la deuda ya es insostenible. Nuestro trabajo se enfoca en brindar soluciones preventivas y en generar herramientas para garantizar el acceso a una vivienda digna en un contexto económico adverso

 

RV: La situación económica es grave y no hay políticas públicas eficaces para abordarla. ¿Cómo actúan las organizaciones sociales en defensa de los inquilinos?

 

AD: Depende de la organización. En Rosario, trabajamos con la Unión de Usuarios, no solo atendiendo casos, sino también generando ideas, soluciones y estudios académicos y jurídicos. Tenemos vínculos con universidades públicas y privadas, ya que muchos inquilinos son estudiantes. El rol de estas organizaciones es clave para impulsar políticas públicas, asesorar, difundir derechos y participar en debates legislativos. Vale destacar otras ONG que integran el Consejo Asesor, como la Concejalía Popular de Rosario, Asociación de Inquilinos Rosario e Inquilinos Agrupados de Rosario. De esta manera conocemos la legislación, pero también la realidad concreta de los inquilinos, lo que nos permite aportar en discusiones para obtener mejores resultados.

 

Un ejemplo es la ley de alquileres anterior. Las organizaciones de inquilinos y consumidores de todo el país participaron en su construcción. Aunque toda ley es perfectible, es esencial mantener el debate para ampliar derechos y resolver conflictos. Lamentablemente, algunos sectores, incluidos medios y políticos, reducen la discusión a la rentabilidad de los propietarios sin considerar el impacto en los inquilinos.

 

El problema de fondo es estructural. Muchos compraron inmuebles creyendo que el alquiler les garantizaría estabilidad financiera, pero fueron estafados. Con salarios deprimidos, sostener una propiedad como inversión es inviable. Además, la especulación inmobiliaria es improductiva. Hoy, el valor del metro cuadrado ha caído en dólares y muchos propietarios deben vender a menor precio. Mientras tanto, los municipios, que deberían planificar el territorio, permiten construcciones destinadas a la especulación en lugar de abordar la crisis habitacional.

 

Cuando las organizaciones intervienen en la discusión legislativa, se generan soluciones reales. Pero muchas veces no se nos permite participar.

 

RV: En cuanto a las políticas municipales, ¿qué opinión tenés sobre los fondos de garantía de alquileres que otorgan algunas municipalidades?

 

AD: Cualquier medida que facilite el acceso a la vivienda es positiva. Hoy, la garantía en los contratos de alquiler es un obstáculo. Reunir una o dos garantías propietarias o demostrar ingresos suficientes es difícil para la mayoría. Que el Estado intervenga es correcto, pero el problema es el alcance. Por ejemplo, hay municipios con un millón de habitantes que solo otorgan 30 garantías al año. Es un avance mínimo.

 

RV: Esto reaviva el debate sobre el rol del Estado. ¿Debe ser un actor participativo o solo testimonial?

 

AD: Sin dudas, el Estado debe ser participativo para corregir las desigualdades del mercado. Pero muchas veces sus políticas buscan las transformaciones a largo plazo. Un ejemplo es el Banco Municipal de Rosario, uno de los pocos bancos públicos municipales del país, ofrece programas insuficientes pero no deja de ser una oportunidad. También están los créditos como "Hoy Alquilo", similares a los implementados por Macri en Buenos Aires, que otorgan apenas 60 créditos al año. Estos programas terminan endeudando al inquilino para que pueda pagar altos costos de ingreso en alquileres, beneficiando al mercado inmobiliario en lugar de solucionar el problema habitacional. La cuestión es si queremos un Estado que garantice derechos a corto o largo plazo o bien uno que simplemente legitime desigualdades existentes.

 

 

RV: Entonces, ¿para a quién beneficia el desarrollo de la actual política de falta de vivienda? 

 

AD: Podemos discutir si hay una crisis habitacional o no, pero lo que hay es una crisis de acceso a la vivienda. No es una crisis habitacional porque existen 70.000 inmuebles ociosos y un déficit de vivienda de 55.000. Si esas viviendas se volcaran al mercado, el problema desaparecería. Sin embargo, la realidad es que muchas de ellas están destinadas a la especulación inmobiliaria, en gran parte impulsada por el negocio del agro, que en muchos casos no declara toda la materia prima exportada ni los ingresos percibidos, utilizando la inversión en inmuebles como mecanismo de blanqueo de capital.

 

Además, esta misma lógica se aplica al narcotráfico, que encuentra en el mercado inmobiliario una forma de lavar dinero. Mientras tanto, el Estado permanece inmóvil y cómplice, sin regular un problema evidente. Hay preguntas fundamentales que no se están abordando: ¿quién construye?, ¿quién paga la construcción?, ¿para quién se construye? ¿Realmente Rosario necesita torres de 200 metros? Estas discusiones no existen en la agenda municipal.

 

Es crucial definir para quién y para qué se construye, así como analizar la infraestructura necesaria antes de iniciar nuevos proyectos. ¿Qué ciudad queremos? ¿Hacia dónde nos dirigimos? En algunos barrios hay miles de inmuebles ociosos y una alternativa viable sería la aplicación de un impuesto a estas propiedades, similar al que se cobra por terrenos baldíos. Con esos fondos, se podría financiar la construcción de viviendas públicas en alquiler. También sería posible desarrollar un programa de vivienda protegida, donde se incentive a las constructoras a destinar un porcentaje de las unidades al alquiler regulado por un período de 15 años, a cambio de exenciones impositivas. No se trata solo de castigar a los especuladores, sino también de generar incentivos para quienes contribuyen a solucionar el problema habitacional.

 

El Estado podría involucrarse directamente mediante acuerdos con empresas constructoras que tengan obras paralizadas o deudas con el municipio, ofreciendo resolver estos conflictos a cambio de que parte de las viviendas sean destinadas a programas de alquiler social. Hay múltiples formas de abordar la problemática, pero falta voluntad política. Tanto a nivel municipal, como provincial y nacional, se podrían implementar medidas como el registro de viviendas ociosas, el impuesto a la vivienda desocupada y la promoción de vivienda pública en alquiler, pero ninguno de los tres niveles del Estado está avanzando en este sentido.

 

Algunos argumentan que no se puede regular el valor del alquiler ni congelarlo por un período prolongado. Sin embargo, lo que sí se puede hacer es evitar que el 60% del salario de los trabajadores se destine exclusivamente al pago del alquiler. Si esto continúa, las consecuencias económicas serán graves para una gran parte de la sociedad. La falta de planificación urbana es evidente: en 1981, el 88% de las viviendas en Rosario eran ocupadas por sus propietarios, mientras que en el último censo esta cifra bajó al 62%. A pesar de que en los últimos 20 años se han construido 700.000 metros cuadrados anuales en la ciudad, su población solo ha aumentado en 100.000 habitantes. Entonces, ¿para quién se construyó todo ese espacio? Esta situación demuestra la ausencia de una planificación integral por parte del Estado en todos sus niveles.

 

RV: Como bien dijiste, hay una concentración del mercado inmobiliario. ¿Cuáles son los métodos para enfrentar esta situación?

 

AD: No sé si el problema es exclusivamente de las grandes empresas inmobiliarias, pero en Rosario hay al menos tres o cuatro empresas que poseen más de mil inmuebles cada una. La concentración del capital inmobiliario es uno de los grandes desafíos que debemos abordar. Si no actuamos ahora, en pocos años podríamos enfrentar una situación similar a la de Berlín, Madrid o Barcelona, donde los fondos buitres han adquirido una cantidad enorme de propiedades y controlan tanto los precios como el acceso a la vivienda en alquiler.

 

En esos países, los gobiernos locales han comenzado a regular este fenómeno porque afecta directamente la calidad de vida de la población. Paradójicamente, cuando en Argentina se plantean soluciones similares, se desacreditan calificándolas de "anticapitalistas" o "comunistas". Pero lo que realmente buscamos es ordenar el territorio y garantizar que las ciudades sean lugares habitables para las personas, en lugar de meros espacios de especulación financiera con bienes de primera necesidad como la vivienda.

 

Si queremos evitar una crisis habitacional severa en los próximos años, debemos empezar a discutir seriamente políticas públicas que garanticen el acceso a una vivienda digna para todos los ciudadanos.

 

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